Купи-продай: Без права на ошибку Что мешает гражданам приватизировать квартиру самостоятельно

Без права на ошибку Что мешает гражданам приватизировать квартиру самостоятельно

Недвижимость // 01.02.2010

Как известно, оформить муниципальное жилье в собственность россияне могут с 1991 года, когда был принят Закон “О приватизации жилищного фонда РФ”. С тех пор сроки бесплатной передачи жилых площадей во владение граждан продлевались два раза – первый срок окончания приватизации был установлен на начало 2007 года, второй – на март 2010 года. Однако в январе текущего года Госдума вновь приняла решение о продлении сроков бесплатной приватизации еще на три года – до 1 марта 2013. О сложностях процесса приватизации и о том, как упростить задачу, мы поговорили с представителями барнаульских агентств недвижимости (АН).

Уложиться в сроки

Почти двадцать лет длится эпопея с тем, чтобы сделать государственное имущество своим. И тем не менее, по сведениям Росстата, в России еще около 25% жилья по-прежнему остается неприватизированным. Правда, некоторая часть граждан из числа неоформивших право собственности на него и не претендуют – их вполне устраивает проживать в квартирах по договору соцнайма. Оставшиеся потенциальные собственники, по мнению депутатов, инициировавших перенос сроков окончания бесплатной приватизации, напуганы сложностью процесса и возможными бюрократическими препонами на пути к статусу владельца жилья.

Основная причина, по которой желающие приватизировать жилье все еще не сделали этого, – незнание тонкостей процесса, считает Андрей Замороко, руководитель АН “Замок-плюс”.

– В идеале процедура приватизации не так уж и сложна, – отмечает Андрей Александрович. – Человеку нужно пройти через четыре основные инстанции – районную администрацию, комитет по управлению муниципальной собственностью Барнаула, бюро техинвентаризации (БТИ) и регцентр. Займет это в среднем около трех месяцев. Но часто передача права собственности осложняется множеством факторов, таких как неузаконенные перепланировки, наличие коммунальных долгов, отсутствие нужных документов и прочее. Сталкиваясь с подобной проблемой и не зная, как ее решить, человек часто отступает и откладывает хождение по чиновникам на потом.

Однако, решаясь на повторный забег по кабинетам, потенциальный собственник может получить очередную порцию разочарования: многие справки срочные, их действие истекает по прошествии определенного времени.

– Например, заявление на регистрацию права собственности и ее переход на граждан от администрации действительно один год, а выписка из домовой книги – месяц, – говорит Александр Щербаков, специалист АН “Ваш дом”. – Естественно, чтобы получить документы и справки повторно, нужно снова ходить по инстанциям и стоять в очередях. Подобные нюансы и послужили причиной тому, что депутаты в очередной раз продлили сроки окончания бесплатной приватизации. Основная проблема на сегодня заключается еще и в том, что отсутствует единая база данных по лицам, участвовавшим в процессе приватизации.

Кстати, чиновники отметили, что с начала 2009 года (когда до марта 2010 оставалось не так много времени) количество поданных заявлений на приватизацию резко возросло, что увеличило очереди в соответствующие инстанции и нагрузку на специалистов.

Проблемные места

По мнению Александра Щербакова, на сегодняшний день в крае приватизировано около 80% объектов жилой недвижимости. Оставшиеся, скорее всего, представляют немалую головную боль для владельцев.

– Беспроблемное жилье давным-давно оформлено в собственность, – считает Елена Хлоповских, руководитель АН “Союз”. – Это полноценные квартиры без перепланировки или с незначительными изменениями. В этих случаях владельцы могли обойтись и без услуг специалистов, поскольку процесс приватизации был не таким уж и сложным. Однако большая часть оставшихся неприватизированными квартир и комнат сегодня – так называемые проблемные объекты, где есть трудности с оформлением документов или необходимость решать дело через суд. В частности, это касается бывших общежитий, которые передавались в собственность от одного муниципалитета другому. Не всегда сразу понятно, на чьем балансе объект находится на настоящий момент. В таких случаях людям проще обращаться в агентства недвижимости: они сэкономят время, нервы и в некоторых случаях даже деньги.

Светлана Новикова, руководитель АН “Стимул+”, отметила факторы, которые усложняют процесс приватизации:

наличие перепланировки;
перерыв в прописке одного из потенциальных собственников более 30 дней, начиная с 1991 года;
отсутствие ордера на жилье или договора социального найма;
отсутствие кого-либо из потенциальных собственников, вписанного в ордер или прописанного по договору соцнайма;
отсутствие сведений на объект в реестре муниципальной собственности.

Как объяснили представители агентств, наличие этих факторов увеличивает сроки оформления жилья в собственность и усложняет процесс. К примеру, восстановление ордера на квартиру или узаконение самовольных перепланировок решается через суд. А перерыв в прописке совершеннолетних граждан начиная с 1991 года требует запросов в муниципалитеты, чтобы установить, где человек проживал определенное время и не воспользовался ли он уже правом на приватизацию.

Базовый список документов, по словам Светланы Новиковой, необходимых для начала процесса приватизации, включает в себя ордер или договор соцнайма, выписку из домовой книги и лицевого счета, кадастровый паспорт, а также выписку из реестра объектов муниципальной собственности. “Однако в каждом случае администрация района может затребовать дополнительные документы, – подчеркивает Светлана Викторовна. – Это зависит от особенностей жилья, количества потенциальных собственников, их семейного положения и многого другого”.

Улучшили на свою голову

Особенно много проблем возникает, по словам наших собеседников, у потенциальных владельцев квартиры с узаконением перепланировок и переоборудования помещений. Как отмечает Елена Геннадьевна, особенно часто переделкой комнат занимались хозяева малосемеек, пытаясь увеличить жилое пространство. Причем перепланировки в большинстве случаев не согласовывались ни с техниками БТИ, ни с комитетом по архитектуре. В процессе оформления права собственности на жилье законность подобных изменений требуется подтвердить через суд.

Перепланировка жилых помещений может включать:
– перенос и разборку перегородок;
– перенос и устройство дверных проемов;
– разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
– устройство дополнительных кухонь и санузлов;
– расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
– ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
– устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Сокращаем путь

Обычная простая приватизация может длиться, по словам наших собеседников, три-четыре месяца, сложная (там, где есть вышеперечисленные факторы) – до полугода и больше. Человек может заняться процессом оформления квартиры в собственность самостоятельно, используя имеющиеся у него знания, чтобы получить определенный опыт хождения по инстанциям, пусть и не всегда положительный. А может довериться специалистам агентств недвижимости. По словам их представителей, в последнее время все больше людей решаются передать это нелегкое дело в руки профессионалов.

По сути, приватизация – такая же сделка с недвижимостью, как купля или продажа, а значит, требует грамотного сопровождения. “Естественно, специалисты агентств досконально знакомы с процессом оформления жилья в собственность, они знают, в какие именно инстанции нужно обращаться без потери времени, помогут составить исковое заявление в суд и решить прочие проблемы”, – отмечает Елена Геннадьевна.

Цена услуг агента по недвижимости будет зависеть от срочности заявки и от сложности объекта.

– Если жильцам необходимо продать квартиру или комнату, как правило, им требуется срочная приватизация, – отмечает Маргарита Семенюк, руководитель АН “Соседи”. – Оформить все документы можно за 1,5–2 месяца. Однако это потребует больших вложений – от 20 до 30 тыс. руб. (вместе с агентским вознаграждением). Если приватизация несрочная (но есть определенные сложности, решить которые человек самостоятельно не может), делается она за три-четыре месяца и обходится с учетом оплаты услуг агентства в районе 10–15 тыс. руб.

С агентством подписывается договор на оказание услуг и вносится предоплата, необходимая на оформление документов (около 5 тыс. руб.). Остаток суммы выплачивается по завершении сделки – оформления права собственности на жилье.

Свое или чужое

Обитатели муниципального жилья могут и не приватизировать квартиру, оставив ее в собственности государства. Тогда они станут съемщиками по договору социального найма и не будут иметь права распоряжаться жильем. В частности, объект недвижимости нельзя будет подарить, продать, оставить в наследство, возможности обмена также будут ограничены. Государство оставляет за собой право изменения арендной ставки на жилье, а также прекращения договора аренды с квартиросъемщиком.

Алена НЕСТЕРЕНКО