Почему дорожает ипотека?

Недвижимость // 26.11.2008

По мнению барнаульских риэлторов, желающих купить жилье в ипотеку, несмотря на «смутное время» не убавилось. Однако даже если клиенту и удается найти банк, работающий с жилищными займами, не факт, что ипотека ему будет предоставлена. «Из пяти-шести клиентов положительный ответ сейчас получает один», – говорит директор агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев. Между тем процентные ставки в последнее время растут как грибы после дождя. (За последние полгода, например, годовые проценты в кредитных организациях, работающих на территории края, выросли в среднем на 3–4%. – Прим. ред.) Что же происходит на рынке ипотечного кредитования и каковы прогнозы местных экспертов?

Причины отказов

По данным специалистов Алтайской торгово-промышленной палаты, порядка 15% квартир, выставленных сегодня на продажу, владельцы приобрели во время ипотечного бума последних трех лет. Тогда одни покупатели с помощью кредитов решали жилищную проблему, другие вкладывали деньги в недвижимость, чтобы через какое-то время получить прибыль. По оценке экспертов, количество таких объектов и дальше будет увеличиваться. Из-за невозможности платить ежемесячные платежи банку и заметного снижения роста цен на рынке жилья, эти квартиры выставлены на продажу. Как правило, объекты с обременением из-за желания ускорить процедуру сделки реализуют по цене ниже рыночной. Отчасти поэтому сегодня банки вынуждены буквально «распугивать» потенциальных клиентов повышенными ставками и требованиями. Дефолтное жилье продать непросто, а тем более выручить за него хотя бы те же деньги, за которые оно было продано.

Но основная причина отказов – нынешний кризис. Предоставлять ипотеку на нестабильном рынке – опасно, и банки, изменяя условия программ, пытаются просчитать ситуацию на несколько шагов вперед. Стремясь минимизировать риски, кредитные компании более жестко подходят к оценке платежеспособности заемщика. «Ведь если сейчас кредитор продаст свой продукт под 18% годовых, а инфляция за год составит те же 18%, выгоды банк не получит, – комментирует ситуацию директор агентства недвижимости «А центр» Татьяна Семенова. – Поэтому, сводя возможные риски к минимуму, банк предоставляет сегодня ипотеку под 25–28%». Недавно об увеличении ставок по ипотечному кредиту объявили несколько крупнейших банков, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) переходит с 15 сентября к индивидуальному подходу, в соответствии с которым ставку по кредиту будут рассчитывать индивидуально по каждому заемщику.

Что же ожидает российскую ипотеку в ближайшем будущем? Эксперты считают, что рынок ждет консолидация. По оценке аналитиков, доля пяти банков-лидеров по выдаче ипотечных кредитов на 1 июля текущего года составила 75,6%, а по итогам 2007 года эта доля составляла 52,5%.

Идеальный вариант

Как вести себя потенциальному заемщику в ситуации, когда цены на квартиры практически перестали расти, а ставки по ипотечным кредитам повышаются? Брать кредит или ждать? Если ожидать, то чего именно (роста рынка или снижения ставок)?

«В данном случае не может быть однозначного ответа, – считает Константин Никитеев. – У любого решения будут минусы и плюсы. Конечно, идеальный вариант для заемщика – это снижение ставок по ипотечным кредитам и снижение цен. Что является практически взаимоисключающим в нынешних условиях развития рынка».

В случае снижения стоимости квартиры, человек потеряет огромную сумму на переплате стоимости самой квартиры и завышенных процентов банку. В случае роста цен, собственник находится в выигрыше, даже на фоне высоких ставок по ипотечным кредитам. Те, кто приобрел квартиры по ипотеке в начале года, уже сейчас окупили свои будущие расходы по обслуживанию долга, поскольку рост цен по многим ликвидным объектам превышает 38%.

Отсутствие богатого выбора ипотечных программ, накладывает свой отпечаток на ценовую политику рынка, поэтому с начала года в краевом центре стоимость квадратного метра опустилась на 20–30%. Между тем исполнительный директор агентства недвижимости «Индустриальное» Марина Ракина считает, что сейчас, когда на рынке низкая цена квадратного метра, как раз самое время вкладывать деньги в недвижимость. «На самом деле наш рынок недвижимости уже около полутора лет пребывает в состоянии стагнации, поэтому нас кризис коснулся уже давно, и я думаю, что в ближайшем будущем нужно ожидать его окончания», – говорит Марина Ракина. 

Что касается прогнозов в сегменте ипотечного кредитования, тут эксперты расходятся во мнениях. Кто-то уверен, что реальное ощущение кризиса в банковской сфере мы получим только весной будущего года, другие уверены, что до конца года ситуация может стабилизироваться.

Откуда берутся деньги для ипотеки?

Согласно статистике на 31 декабря 2007 года, доля просроченных платежей по ипотечным закладным АИЖК достигла 5,7%. Это, конечно, не катастрофический 30%-ный уровень, который наблюдается сейчас в США. Однако если вспомнить конец 2005 года, когда доля просрочки составляла всего лишь 1,15%, станет ясно, что негативная динамика на лицо, и это, конечно, отпугивает международных инвесторов.

В целом российский рынок пока не может похвастаться большим выбором инструментов для финансирования ипотеки. Привлечение иностранных кредитов, выпуск облигаций, привлечение депозитов и покупка пулов кредитов другими крупными игроками ипотечного рынка – вот, в общем-то, все источники, из которых банки черпают средства для ипотеки. До недавнего времени небольшие банки предпочитали продавать свои кредиты Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию.

Ведь именно поддержка АИЖК, а точнее его демпинговые ставки, давали небольшим ипотечным банкам возможность для конкуренции с крупными игроками. Кроме того, до недавнего времени АИЖК выступало основным локомотивом для продвижения ипотеки в регионах. Новые правила выкупа ипотечных кредитов негативно скажутся в первую очередь на региональных операторах, для которых агентство было основным (если не единственным) средством рефинансирования ипотеки. Теперь им придется либо искать нового партнера, либо отказываться от программы.

Строительно-сберегательные кассы станут панацеей

Доступность российского жилья может быть увеличена за счет учреждения в стране строительно-сберегательных касс. Такое мнение высказывает на страницах Квадрум.ру Evolution председатель Совета Федерации РФ Сергей Миронов.

«В сложившихся условиях государство должно внимательно посмотреть на возможность создания строительно-сберегательных касс, законопроект о которых лежит в правительстве, однако окончательного заключения правительства на него нет», – отмечает специалист.

«В условиях кризиса это может быть панацеей, – отмечает Сергей Миронов, – при условии, что строительно-сберегательные кассы станут специализированными кредитными учреждениями, контролируемыми государством и их не в коем случае не стоит передавать под контроль коммерческих банков. Надеюсь, что правительство более внимательно посмотрит на законопроект о стройсберкассах». 

Юлия МОРОЗОВА.

© При использовании материалов ссылка на сайт kp22.ru обязательна.

Просмотров: 1675