Купи-продай: Что такое титульное страхование?

Что такое титульное страхование?

Недвижимость // 26.11.2008

Очень часто в последнее время особенно в связи с ипотекой употребляется словосочетание «титульное страхование». Что же это такое? Титульное страхование – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события неизвестны страхователю и никак не проявляют себя. Рынок российского жилья, как бы его ни характеризовали специалисты, пока нестабилен. Несмотря на то что большинство граждан уже значительно более грамотно подходит к вопросу совершения сделок купли-продажи, все равно есть риск в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем нескольких лет. По оценкам экспертов, 2–4% от общего числа заключаемых сделок признаются недействительными. Существует множество причин, вследствие которых договоры купли-продажи (другие соглашения) могут быть признаны недействительными по решению суда. В данном случае покупатель лишается и купленной недвижимости, и заплаченных за нее денег.

Какие гарантии?

Если не считать ипотеку, то на рынке вторичного жилья совсем небольшое количество покупателей пользуются титульным страхованием. «Однозначно сказать, отчего это происходит, нельзя, – отмечает директор агентства недвижимости «А-центр» Татьяна Семенова. – Мы как-то пару раз проводили акцию и дарили своим клиентам такой полис, однако отклика это мероприятие так и не получило. Может, оттого, что это дорогое удовольствие, а может, потому, что люди просто не знают, насколько серьезные последствия можно предотвратить при помощи страхования титула». Между тем даже крупные страховые компании («Росгосстрах» и «Ингосстрах») говорят о том, что такая услуга у них в обязательном порядке проходит процедуру согласования с Москвой. Поскольку активно этот продукт в регионе не используется, соответственно нет наработанной практики его использования.

Казалось бы, зачем страховка, если в случае признания сделки недействительной одна сторона возвращает другой приобретенный товар, а другая деньги, которые были получены за него. Все остаются «при своих», конечно, неприятно, но никакой катастрофы нет. Когда речь идет о недвижимости, все значительно сложнее. Во-первых, никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт. Во-вторых, переезд – процедура весьма непростая и затратная. Но дело даже не в этих потерях. Они могут оказаться несущественными по сравнению с главным. Бывает и так, что в договоре купли-продажи прописана одна сумма, а реально квартира продана совсем за другие деньги. Следовательно, получит бывший владелец по решению суда сущие копейки. С другой стороны, если проходит несколько лет, пока суд да дело, благодаря стремительной инфляции за те деньги, что вернут покупателю, зачастую можно приобрести только половину того жилья, которое у него было.

Сейчас наиболее развито титульное страхование при ипотечных сделках, но тут скорее банк защищает собственные риски. Ведь до момента погашения кредита право собственности находится у банка, и именно эта организация получит страховое возмещение в случае его потери. Таким образом, страховая сумма будет равна величине долга банку.

Когда страхование не поможет?

Как и в любом страховании, есть риски, которые не покрывает страховой полис. В титульном страховании грань очень тонкая, поэтому стоит понимать: от всего уберечься невозможно. Самое главное, что следует помнить, – титульное страхование убережет только от рисков, связанных с потерей прав собственности, полной или частичной. Если после получения квартиры в собственность возникнет обременение, это не будет считаться страховым случаем.

Например, если после приобретения жилья выяснится, что ранее зарегистрированный на этой площади гражданин (не имевший прав собственности, но прописанный) вернулся из мест лишения свободы и ему негде жить, – в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживания в собственной квартире. При этом не возникает посягательств на право собственности, и, следовательно, титульное страхование не действует.

Несмотря на то что добровольное титульное страхование стоит недешево, не так много страховых компаний предлагают эту услугу. Большая часть работает только по «обязательному титулу» на ипотечных сделках. По словам специалистов, будущее титульного страхования зависит от цивилизованности рынка услуг, оказываемых в сфере недвижимости. Риэлторы не должны решать юридические вопросы, а страховщики должны иметь в штате юристов узкой специализации в жилищном, гражданском, семейном законодательстве, способных проверить полученные документы, оценить риски и дать аргументированный ответ или заключение о всевозможных последствиях совершения сделки.

Цена вопроса

Стоимость страхового полиса варьируется в зависимости от ряда факторов. Если обязательное титульное страхование оформляется при покупке квартиры в ипотеку – платежи с каждым годом будут становиться все меньше и меньше, так как клиент гасит долг перед банком.

Стоит отметить, что при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита (обязательное страхование титула) страховой полис будет стоить дешевле, чем добровольное страховании. Ставки при обязательном страховании существенно ниже, даже если речь идет о квартирах с одинаковой «историей».

При добровольном страховании в среднем стоимость полиса составляет от 0,5% стоимости жилья в год и может существенно повышаться, если речь идет о страховании сложных случаев. Что такое сложный случай? Предположим, было право собственности, возникшее у продавца в силу наследования, – никто не даст гарантии на предмет отсутствия других наследников, не вступивших в наследство по причине их личного отказа. Проверить на 100%, сколько было или есть наследников первой очереди или наследников, имеющих обязательную долю, невозможно. Здесь риски очевидны. Поэтому в отдельных случаях страховая компания вполне может и вовсе отказать клиенту в титульном страховании.

Величина взноса зависит и от других факторов: срока, на который страхует свое право собственник: чем он больше, тем выше тариф; количества сделок с недвижимостью: чем больше собственников было у квартиры, тем выше риски и соответственно тариф; количества сделок, неблагоприятные последствия которых страхуются. Так что нужно всего лишь решить вопрос, готов ли собственник заплатить 1–2% от стоимости квартиры за полис, и тогда можно идти в страховую компанию.

Важно помнить, что размер страхового возмещения определяется на основе решения суда. Если сделка признана ничтожной – страховщик возмещает полную страховую сумму, а вот если страхователь лишен прав на часть собственности (одну комнату, например), выплачивается лишь соответствующая часть.

От чего спасет титул?

Если в течение срока действия договора страхования страховая компания становится ответчиком по делу о лишении клиента права собственности, то, как правило, она представляет его интересы в суде и несет все судебные издержки. Обязательно проверьте, указано ли, что страховая компания обязуется оплатить все дополнительные и судебные расходы. В противном случае можно потерять существенную сумму.

К рискам, включенным в страховое покрытие, обычно относятся вступившие в силу решения суда:

О признании сделки недействительной

– из-за совершения ее несовершеннолетним (бывает и такое);

– из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

– совершенной под влиянием заблуждения;

– в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;

– из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

– совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;

– по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество, полномочий от других собственников.

Юлия МОРОЗОВА.